Un waqf urbain pour étudier, travailler et se réunir au cœur de Paris
Coworking ouvert de 7h à 23h, salle modulable de 100 personnes, salles réservables à l'heure et espace de recueillement avec ablutions. Étude de marché, comparatif d'adresses, montage juridique et fiscal du waqf en droit français, business plan, scénarios et feuille de route jusqu'à l'ouverture.
Version de travail : 19 octobre 2026 (v5) · données relevées à cette date
Statut : document confidentiel, non contractuel, à valider par avocat fiscaliste et comité charia
L'essentiel en 6 chiffres
Un modèle crédible : 8 preuves vérifiables
rentable chaque mois estimation
de patrimoine permanent sur 380 k€ levés
suffisent : 1 étudiant francilien sur 8 500
Donner coûte 3 fois moins que ce que reçoit le lieu
Ce que reçoit le lieu, et ce que cela coûte vraiment
Sources : particuliers76, entreprises77, legs53. Réduction dans la limite de 20 % du revenu imposable (particuliers) et de 20 000 € ou 0,5 % du CA (entreprises), excédent reportable 5 ans.
Pour 100 € de coût réel, le lieu reçoit 294 €.
Pour 100 € de coût réel, le lieu reçoit 250 €.
Et en plus
Le don finance une aumône continue (sadaqa jariya) : le bien immobilisé produit ses fruits chaque mois, sans jamais être consommé.
Un local type, pas une adresse unique
Cahier des charges
- 300 à 350 m², rez-de-chaussée, 130 m² d'un seul tenant
- ERP 5e catégorie déjà classé, accessible PMR
- Arrivées d'eau pour les ablutions
- Métro à moins de 5 min, 10e-13e ou 18e-20e
- Activité possible jusqu'à 23h (voire 24h/24)
- Bail 3/6/9, option d'achat si possible
Budget de référence
Moyenne des bureaux parisiens : 562 €/m²/an13. Nos 5 pistes : 180 à 390 €. +50 €/m²/an = +1,35 k€/mois.
Seuils de décision
| Loyer /m²/an | €/mois | Verdict |
|---|---|---|
| ≤ 250 € | ≤ 6,8 k€ | excellent |
| 250-300 € | 6,8-8,1 k€ | cible |
| 300-350 € | 8,1-9,5 k€ | si ERP prêt |
| > 350 € | > 9,5 k€ | non |
Entrée : 3 mois de dépôt au plus55, ni droit au bail ni pas-de-porte.
3 scénarios, décision le 31 mars 2027
1 · Cible
2 · Prudent
3 · Pilote
Le reste des dons attend dans la dotation. Occupation temporaire : par exemple 20 €/m²/mois41. estimations
864 924 étudiants en Île-de-France
1 étudiant sur 4 en France étudie dans la région87
places de bibliothèque universitaire par étudiant dans Paris89
grande bibliothèque étudiante gratuite ouverte le dimanche à Paris : la BPI, avec des heures de queue96
abonnés suffisent pour couvrir nos charges
Trois publics, un même manque de places
de budget mensuel ; besoin de silence, de soirées, de week-ends et de révisions en groupe.
BU saturées : 1 place pour 14 étudiants89.
de budget mensuel ; salles pour rendez-vous clients, réseau, domiciliation.
Marché : nomade 80-150 €, poste fixe 250-450 €4.
pour conférences, afterworks sans alcool, iftars, séminaires.
Salle des fêtes à Paris : 900 à 3 500 € HT12.
Notre réponse
À valider : enquête de 200 répondants auprès des BDE et associations pendant le gala du 28 novembre. hypothèse
9 solutions étudiées, aucune ne coche tout
| Solution | Prix mensuel | Horaires | Grande salle | Limite |
|---|---|---|---|---|
| BU Sainte-Barbe, Sainte-Geneviève (5e) | gratuit | 10h-20h / 10h-22h, 12 dimanches/an | non | 1 717 places pour tout le quartier latin96 |
| BPI (12e) | gratuit | ouverte le dimanche | non | plusieurs heures de queue le dimanche96 |
| Bibliothèques de la Ville | gratuit | en général fermées dimanche et lundi | non | conçues pour le prêt100 |
| Anticafé | ≈ 240 € | – | non | 5 €/h ; site parisien fermé en 2023998 |
| La Permanence (5e, 14e, 18e) | 190 €, −30 % étudiants | 24h/24 | non (8 places) | pas d'événements12 |
| ESSpace (13e) | 20 € HT/jour | – | non | petite capacité7 |
| Coworking Gobelins (13e) | 330 € HT (fixe) | 9h-19h, 24h/24 abonnés | non | prix d'actif97 |
| Now, Wojo (réseaux) | dès 110-120 € | heures de bureau | salles de réunion | pas de tarif étudiant698 |
| WeWork | 350-450 € | – | salles de 4 pers. | premium5 |
| Notre projet | 99 € étudiant, 159 € actif | 7h-23h, 24h/24 en examens | 100 personnes | – |
Nos prix : 99 € étudiant, 159 € actif
Accès illimité mensuel comparé (€ TTC)
Prix TTC ; milieu de fourchette quand le prix est donné en intervalle5974991.
Grille proposée à affiner après enquête
| Formule | Prix TTC | Prix HT | Cible |
|---|---|---|---|
| Accès à l'heure (plafond 15 €/jour) | 3 €/h | 2,50 € | Tous |
| Pass 10 jours (valable 60 jours) | 79 € | 65,83 € | Nomades |
| Illimité étudiant (écoles et BDE partenaires) | 99 € | 82,50 € | Étudiants |
| Illimité jeune actif | 159 € | 132,50 € | Actifs, freelances |
| Résident (poste fixe + casier) | 290 € | 241,67 € | Freelances, TPE |
| Membres TW3 et OMAS (quota de 25 places) | 0 € | – | Associations de la levée |
| Salle « Studio » 4 places | 8 €/h + 2 €/pers./h | Rendez-vous | |
| Salle « Agora » 12 places (−30 % abonnés) | 25 €/h | Équipes, révisions | |
| Grande salle 100 pers., soirée 4 h, associations et BDE | 600 € | 500 € | Conférences, iftars |
| Grande salle, journée entreprise | 2 160 € | 1 800 € | Séminaires |
| Domiciliation | 39 € | 32,50 € | Créateurs |
Repères événementiels : salle de 100 personnes à Châtelet à partir de 2 000 €11 ; salles des fêtes parisiennes de 900 € HT (100 pers.) à 3 500 € HT12.
Ouvrir 24h/24 ? Oui en examens, à tester le reste de l'année
| Option | Surcoût/mois | Pour l'amortir | Verdict |
|---|---|---|---|
| A · 7h-23h, accès QR après le départ de l'équipe | 0 € | – | Base du business plan |
| B · 7h-minuit, et 24h/24 pendant ≈ 10 semaines d'examens et de concours | ≈ 250 € | 3 abonnés | recommandé dès l'ouverture |
| C · 24h/24 toute l'année, sans personnel : abonnés vérifiés, badge nominatif, télésurveillance | ≈ 800 € | 10 étudiants | à décider en 2028 sur données |
| D · 24h/24 avec agent de nuit (23h-7h) | ≈ 6 900 € | 52 actifs | écarté |
La demande existe le soir
- BPI plusieurs heures de queue le dimanche96.
- Coworkings La Permanence et le Coworking Gobelins ouvrent 24h/24 à leurs abonnés197.
- BU Nantes (santé) ouvre jusqu'à 23h30 tous les jours ; à Besançon, à 22h, « la plupart des tables sont occupées »90.
Limite : aucune donnée publique sur la fréquentation entre 1h et 6h.
Le coût de l'option C
| Télésurveillance avec levée de doute vidéo91 | 150 € |
| Énergie (+25 %) | 225 € |
| Astreinte de nuit compensée | 150 € |
| Assurance, usure, ménage décalé | 275 € |
| Total | ≈ 800 € |
Option D : agent à ≈ 25 € HT/h (salaire conventionnel 12,42 €/h brut + 10 % la nuit92). estimations
L'argument marketing
- « Ouvert quand les BU ferment » : message direct pour les prépas et les révisions.
- Rejoint les rares lieux ouverts la nuit, à un prix étudiant.
- Conditions : bail et copropriété autorisant l'accès 24h/24, avis du bureau de contrôle ERP, nuit réservée aux abonnés identifiés.
- Les badges mesurent la fréquentation réelle : on décide en 2028.
Associations étudiantes et MDL : gagnant-gagnant
Ce qu'elles gagnent
- Salle de 100 personnes à 500 € HT la soirée, contre 900 à 3 500 € HT en salle des fêtes12.
- Tarif partenaire à 99 € TTC pour leurs membres.
- Salles de révision à l'heure dès 8 €.
- Domiciliation de l'association à 32,50 € HT.
Avec quel budget
- CVEC : 105 € par étudiant et par an, dont une part finance les projets associatifs93.
- Exemple : Paris-Saclay y consacre 19 % de sa CVEC ; 151 projets de 99 associations financés en 202294.
- MDL : associations loi 1901 des lycées, financées par cotisations et activités95 ; à cibler dans les lycées à prépas.
Les fonds FSDIE excluent les projets religieux ou politiques : nos locations restent neutres (révisions, conférences, soirées).
Ce que ça rapporte
| Conventions avec 10 associations | 1 500 € |
| 4 soirées associatives par mois | 2 000 € |
| 50 abonnés apportés (5 par association) | 4 125 € |
| Total mensuel HT | 7 625 € |
Soit 28 % des recettes cibles, avec 10 partenaires seulement.
325 m² suffisent
Schéma fonctionnel indicatif (non à l'échelle)
Recueillement à l'écart de l'entrée et des WC, avec accès direct aux ablutions.
| Zone | m² | Capacité |
|---|---|---|
| Open space modulable / événementiel | 135 | 50 postes · 100 pers. |
| Zone silence | 30 | 14 postes |
| Accueil, café, casiers | 25 | – |
| Salle Agora + Studio + 3 booths | 43 | 12 + 4 + 3 |
| Espace de recueillement | 22 | 15-18 pers. |
| Ablutions hommes / femmes | 10 | 2 × 2 postes |
| Sanitaires (dont 1 PMR), kitchenette | 25 | – |
| Stockage, local technique, circulations | 35 | – |
| Total | 325 | 67 postes de travail |
Capacité
67 postes de travail, 100 personnes en conférence, moins de 200 personnes au total pour rester en ERP 520.
Salle de prière : oui, réservée aux usagers
Pas un lieu de culte
Prière des usagers présents uniquement : ni prêche, ni prière du vendredi ouverte au quartier23.
Pas une association « mixte »
Aucune cérémonie organisée : sinon, obligations de la loi de 202124.
Ouvert à tous
Accès identique pour tous les usagers ; refuser pour motif religieux est une discrimination.
Financé à part
Hors dons défiscalisés : budget d'exploitation ou don dédié sans reçu.
Cahier des charges
- 20-25 m² pour 15-18 personnes, qibla ≈ 119°
- Ablutions séparées des WC, hommes et femmes, un poste PMR
- Sol lavable conforme ERP, casiers à chaussures
Budget
plomberie, carrelage, ventilation, inclus dans l'aménagement estimation
Clause de bail
Faire viser par le bailleur un « espace de recueillement et points d'eau » dans la destination et les plans.
ERP 5e catégorie : 4 mois d'instruction
- Type L (salles) et W (bureaux)20
- Moins de 100 personnes en sous-sol
- Salariés non comptés en 5e catégorie
- Cerfa 13824, notices sécurité et accessibilité
- Silence de la commission = avis favorable21
- À Paris : Préfecture de police22
- Pas de visite de commission en 5e catégorie sans sommeil21
- Registre de sécurité, vérifications initiales
- Registre public d'accessibilité
Bail
Destination : coworking, salles, événements, formation, recueillement. Condition suspensive : obtention de l'autorisation. Franchise de 3 mois pendant les travaux.
Exploitation
RGPD (contrôle d'accès, vidéo), charte de privatisation sans alcool, assurances multirisque et RC organisateur. Pas de musique diffusée : pas de SACEM.
Les pistes du moment : aucune exclusive
A · Wikivillage, 20e la plus avancée
325 m² · ERP 5 · neuf · sans frais d'entrée · tiers-lieu ESS1419
B · Rochechouart, 9e
460 m² dont 140 en sous-sol · ERP 5 · Barbès à 200 m · trop cher15
C · Porte de la Chapelle, 18e
303 m² · ERP à créer · bail de 36 mois maximum16
D · Villette, 19e
383 m² meublés · entrée sur rue17 à reconfirmer
E · Cœur du 20e
255 m² · ERP 5 · trop petit18 à reconfirmer
Le waqf : immobiliser, faire profiter
Le principe
Le Prophète conseilla à Umar, pour sa terre de Khaybar, d'en immobiliser le fonds et d'en donner les fruits : ni vendu, ni donné, ni hérité (al-Bukhari, Muslim). C'est la sadaqa jariya, l'aumône continue32.
| Élément | Dans le projet |
|---|---|
| Wâqif · constituant | Les donateurs |
| Mawqûf · bien immobilisé | Aménagements, mobilier, dotation ; à terme, les murs |
| Mawqûf 'alayh · bénéficiaires | Tous les usagers ; membres TW3 et OMAS gratuits |
| Sîgha · acte | Statuts et acte de dotation irrévocable |
| Nâzir · administrateur | Conseil collégial du fonds |
Un local loué peut être waqf
- Les malikites admettent le waqf temporaire et le waqf d'usufruit.
- Hanafites et malikites admettent le waqf de meubles et de numéraire ; normes AAOIFI.
- DOTASIF place ses waqfs dans des locaux loués29.
Gestion halal
- Aucun emprunt à intérêt ; qard hasan écrits
- Trésorerie sans intérêt
- Privatisations sans alcool
- Remploi (istibdâl) si le bail prend fin
- Zakat : uniquement des bourses individuelles, jamais le local
Références à confirmer par écrit par le comité charia.
En droit français : le fonds de dotation
Ce qu'il permet
- Recevoir des biens à titre gratuit et irrévocable25
- Les capitaliser pour une œuvre d'intérêt général
- Être opérateur et redistributeur27
- À la dissolution, tout passe à un autre fonds : l'affectation survit26
Ce qu'il exige
- Dotation initiale de 15 000 €28
- Déclaration en préfecture, publication au JO27
- Commissaire aux comptes au-delà de 10 000 € de ressources25
- Rapport annuel au préfet26
- Pas de subvention publique ; appel public sur autorisation36
Les verrous du waqf
- Dotation permanente (le waqf) et consomptible (le lancement)
- Clause d'inaliénabilité (C. civ., art. 900-1)
- Clauses de remploi et de dévolution
Déjà fait
L'argent reste dans le lieu
immobilisés pour toujours
abonnements, salles, événements
équipe, loyer, ménage, énergie
bourses, réserve, achat des murs
Qui fait quoi : 3 entités
Association loi 1901
- Objet éducatif et social
- Rescrit et reçus fiscaux
- Bourses, mentorat, ateliers
irrévocable
Fonds de dotation « Waqf »
- Propriétaire des biens du waqf
- Conseil (nâzir) et comité charia
- Détient 100 % de la SAS
biens
←excédents
SAS d'exploitation
- Bail, équipe, recettes
- IS, TVA, CFE de droit commun
- Rien n'est distribué
Pourquoi séparer A et C
75 % du chiffre d'affaires est commercial : isolé dans la SAS, il ne menace pas les reçus fiscaux de l'association51.
Conventions
A → B : affectation des dons. B → C : biens ou capital. A ↔ C : achat de places au prix de marché.
À valider
Fiscalité du fonds, détention de la SAS sans immixtion, choix entre TW3 et une association dédiée.
Un avantage fiscal pour chacun
de réduction d'impôt76
de réduction d'impôt, aussi pour les dons en nature77
de droits pour le fonds de dotation53
sur les frais non remboursés
d'aide la 1re année64
équipe salariée de la SAS
Les bons plans à négocier
de loyer gratuit à viser : à Paris, ces avantages atteignent 18 à 24 % du loyer (bureaux, 2026)54.
de garantie au plus, loyer payable au mois55.
de frais d'entrée chez certains, salles mutualisées14.
locaux en pied d'immeuble, ouverts aux associations56.
Plateau Urbain, pour un pilote41.
mobilier d'entreprises qui déménagent ; avocat et architecte bénévoles.
Où aller chercher chaque avantage
| Avantage | Guichet | Entité | Quand |
|---|---|---|---|
| Rescrit mécénat | Service des impôts de l'association33 | A | Avant le 28/11/2026 |
| Collecte en ligne gratuite | HelloAsso | A | Dès la création |
| Prêts citoyens à 0 % | Plateforme immatriculée IFP à l'ORIAS80 | C | Printemps 2027 |
| Locaux à loyer modéré | GIE Paris Commerces56, Semaest, Plateau Urbain41 | A / C | Décembre 2026 |
| Accompagnement gratuit | DLA de Paris, France Active | A / C | T1 2027 |
| Prêts d'honneur à 0 % | Paris Initiative Entreprise, garantie France Active60 | C | Avant le bail |
| Agrément ESUS | DREETS Île-de-France | C | Après immatriculation |
| Aide apprentissage | OPCO de la branche, versée par l'ASP59 | C | Juin-sept. 2027 |
| RGDU, exonérations | Automatiques en paie (URSSAF)63 | C | 1re paie |
| Embauche handicap | Agefiph | C | Au recrutement |
| Avocat, comptable, architecte | Mécénat de compétences, Pro Bono Lab | A | Novembre 2026 |
| Mobilier gratuit | Entreprises qui déménagent, Valdelia à vérifier | C | Mai-août 2027 |
| Logiciels, publicité offerts | Solidatech, Google for Nonprofits | A | Après rescrit |
| Legs, assurance-vie | Notaires du réseau | B | Dès 2027 |
A = association · B = fonds de dotation · C = SAS d'exploitation.
Les configurations les plus avantageuses
récupérés : la SAS achète les travaux, le fonds détient ses titres.
La SAS donne une part de son excédent à l'association : 60 % de réduction77.
Un 2e fonds à dotation non consomptible pour les murs68.
Bourses et mentorat ; petites recettes sous la franchise d'impôts commerciaux.
Équipe dans la SAS, soumise à la TVA ; RGDU63 ; sous 11 salariés.
Legs, assurance-vie, donation temporaire d'usufruit d'un bien loué53.
10 risques, 10 parades
| Risque | Parade | Gravité |
|---|---|---|
| Perte des reçus fiscaux | Activité commerciale isolée dans la SAS ; rescrit sur le programme de bourses | élevée |
| Requalification en lieu de culte23 | Recueillement réservé aux usagers présents, sans annonce publique | élevée |
| Gratuité jugée réservée à un cercle fermé62 | Lieu et adhésions ouverts à tous ; quota de places gratuites | élevée |
| Avantage accordé en échange d'un don | Gratuité liée à la qualité de membre actif, jamais au don | élevée |
| Retard de l'autorisation de travaux | Local déjà ERP 5 ; dépôt dès la signature du bail | élevée |
| Levée inférieure à l'objectif | Palier à 250 k€ ; décision le 31 mars ; scénarios 2 et 3 | élevée |
| Aucun local disponible à temps | Budget sur un local type ; plusieurs pistes en parallèle | moyenne |
| Remplissage plus lent | Préventes dès mai 2027 ; 10 associations partenaires | moyenne |
| Reçus émis à tort | Reçus uniquement après l'accord du rescrit | moyenne |
| Dépendance à une personne clé | Procédures écrites, double signature, conseil collégial | moyenne |
Budget de lancement : 380 k€
| Poste | Montant HT | Nature |
|---|---|---|
| Aménagement, 325 m² à ≈ 350 €/m² | 115 000 € | Waqf |
| Mobilier (67 postes, 120 chaises) | 55 000 € | Waqf |
| Audiovisuel, wifi, contrôle d'accès | 20 000 € | Waqf |
| Architecte, contrôle, dossier de travaux | 14 000 € | Waqf |
| Dotation initiale du fonds | 15 000 € | Waqf |
| Dépôt de garantie (3 mois) | 24 400 € | Waqf |
| Juridique et fiscal | 12 000 € | Lancement |
| Communication et collecte | 8 000 € | Lancement |
| Recrutement et formations | 3 000 € | Lancement |
| Loyers avant ouverture | 18 300 € | Lancement |
| Salaires avant ouverture | 10 000 € | Lancement |
| Pertes des 5 premiers mois | 36 200 € | Lancement |
| Trésorerie de sécurité | 49 000 € | Réserve |
| Total | 379 900 € |
Répartition
Palier minimum : 250 k€
Mobilier de réemploi, aménagement allégé, un mois de trésorerie.
Montants hors TVA, à confirmer par devis. estimations
Le lieu s'autofinance
| Recettes (HT) | Volume | €/mois |
|---|---|---|
| Illimités étudiants (82,50 €) | 50 | 4 125 |
| Illimités jeunes actifs (132,50 €) | 35 | 4 638 |
| Pass 10 jours (65,83 €) | 30 | 1 975 |
| Résidents poste fixe (241,67 €) | 10 | 2 417 |
| Accès à l'heure | 600 h | 1 500 |
| Salles Studio et Agora (environ 25 % d'occupation) | – | 2 500 |
| Grande salle : 8 locations par mois (4 soirées associatives à 500 €, 2 journées entreprise à 1 800 €, 2 conférences à 800 €) | 8 | 7 200 |
| Domiciliation (32,50 €) | 30 | 975 |
| Conventions universités, BDE, associations | – | 1 500 |
| Marge café et snacks | – | 600 |
| Total recettes | 27 430 |
| Charges (HT) | €/mois |
|---|---|
| Loyer de référence HT HC (325 m², 300 €/m²/an) | 8 125 |
| Charges locatives, taxe foncière, TEOM (≈ 35 €/m²/an) est. | 948 |
| Équipe : 2 CDI à 2 000 € net, 1 apprenti, 2 étudiants (moyenne ans 1-2) | 8 800 |
| Ménage quotidien externalisé | 1 500 |
| Énergie (bâtiment DPE B) | 900 |
| Expert-comptable et CAC (3 entités) | 900 |
| Consommables (café, thé, papier) | 600 |
| Marketing et communauté | 500 |
| Assurances, maintenance, vérifications ERP | 550 |
| Logiciels (accès, réservation), fibre, divers | 600 |
| Provision pour imprévus (5 %) | 1 171 |
| Total charges | 24 594 |
| Excédent mensuel (réinvesti) | ≈ 2 840 |
Où va l'excédent
≈ 34 k€/an réinvestis : réserve, bourses étudiantes, épargne pour acheter les murs. 0 € distribué.
Capacité utilisée
125 abonnés pour 67 postes, soit un ratio de 1,9 abonné par poste, usuel pour des formules flexibles hypothèse. Le pic de présence se situe entre 14h et 18h.
Sensibilité clé
Passer de 8 à 4 événements par mois retire 3,6 k€ et ramène le lieu à l'équilibre. L'événementiel est donc le premier indicateur suivi.
Gratuit pour TW3 et l'OMAS : avec un quota
Les pertes de démarrage ne sont jamais compensées.
Rentable dès le 9e mois. Réservation en ligne, priorité aux élèves et bénévoles actifs.
TW3 et l'OMAS versent 1 200 €/mois. Rentable dès le 9e mois.
Équilibre au 6e mois
Recettes mensuelles et charges, septembre 2027 à août 2028 (k€ HT)
En vert : mois rentables. Montée en charge : 25 % du chiffre d'affaires cible le 1er mois, puis 55 %, 70 %, 80 %, et 90 à 100 % à partir du 6e mois. estimations
Est-ce vraiment rentable ?
au lieu des 125 prévus, avec 8 événements par mois
sur les abonnements avant la première perte
des 864 924 étudiants franciliens87
| Scénario (rythme de croisière) | Recettes | Résultat/mois |
|---|---|---|
| Central | 27,4 k€ | +2,8 k€ |
| Abonnements −20 % | 24,3 k€ | −0,3 k€ |
| Événements divisés par 2 (4 par mois) | 23,8 k€ | −0,8 k€ |
| Loyer +50 €/m²/an | 27,4 k€ | +1,4 k€ |
| 20 partenariats au lieu de 10 | 28,9 k€ | +4,3 k€ |
| Abonnements +20 % | 30,6 k€ | +6,0 k€ |
| Abonnements −20 % et événements ÷ 2 | 20,7 k€ | −3,9 k€ |
Si ça se passe mal : 3 leviers immédiats
- Un étudiant à temps partiel en moins : +0,6 k€.
- Quatre événements de plus, via les partenaires : +3,6 k€.
- Jeune actif à 179 € au lieu de 159 € : +0,6 k€.
La réserve de 49 k€ couvre plus d'un an du pire scénario. estimations
4 personnes suffisent
Pilote juridique et administratif
- Statuts du fonds de dotation et de la SAS
- Rescrit, déclarations, reçus
- Bail, dossier ERP avec l'architecte
- Comité charia, conformité
Finances et levée de fonds
- Suivi du gala, relances donateurs
- Levée 2 avec le réseau OMAS
- Mécénat d'entreprises et en nature
- Prêts sans intérêt, trésorerie, budget
Immobilier et travaux
- Recherche, visites, négociation (franchise)
- Architecte, bureau de contrôle
- Suivi de chantier, mobilier
- Prière et ablutions : cahier des charges
Communauté et commercial
- Membres TW3 et OMAS bénéficiaires
- BDE, universités, enquête besoins
- Préventes, réseaux sociaux
- Recrutement de l'équipe salariée
Rituel
Point de 1 h chaque semaine, tableau de suivi partagé (SharePoint), revue mensuelle avec le bureau de TW3.
Appuis ponctuels
Comité charia (4 réunions), avocat fiscaliste, expert-comptable, architecte. Idéalement en mécénat de compétences (réduction d'impôt de 60 % pour leur entreprise).
2 CDI à 2 000 € net, 1 apprenti, 2 étudiants
| Poste | Contrat | Coût/mois |
|---|---|---|
| Responsable du lieu | CDI 35 h, non-cadre | 3 300 € |
| Communauté et événements | CDI 35 h annualisé | 3 300 € |
| Apprenti accueil et vente | BTS, majeur | 660 € |
| 2 étudiants, samedi et soirées | CDI 10 h chacun | 1 120 € |
| Astreinte (soirs, dimanche) | compensée | 100 € |
| Total | ≈ 3,1 ETP | ≈ 8 800 € |
2 000 € net = 3 300 € pour l'employeur
La RGDU retire ≈ 410 € de cotisations par mois. estimations75
Alternance : un apprenti en BTS
- 4 500 € d'aide la 1re année (bac+2)64
- ≈ 1 035 €/mois, presque sans cotisations66
- Non compté dans l'effectif
Charges inutiles évitées
- Sous 11 salariés : pas de CSE
- Responsable non-cadre si possible
- Annualisation : pas d'heures sup majorées
- Étudiants en CDI : pas de prime de précarité
- Avantages exonérés : tickets-restaurant, Navigo 75 %
Décembre 2026 → ouverture
Toutes les formalités
Association
- Statuts et déclaration
- Rescrit mécénat33
- Déclaration d'appel aux dons35
- Reçus fiscaux numérotés
- Déclaration annuelle des dons37
- Compte d'emploi des ressources
Fonds de dotation
- Statuts et dotation de 15 000 €28
- Déclaration en préfecture, JO27
- Conseil et comité charia
- Commissaire aux comptes26
- Rapport annuel au préfet
- Acte d'inaliénabilité
SAS d'exploitation
- Statuts, immatriculation
- TVA, IS, CFE
- Bail commercial
- Assurances
- CGV, règlement, RGPD
- Embauches, mutuelle, médecine du travail
Local et conventions
- Autorisation de travaux21
- Enseigne, façade
- Registre de sécurité
- Autorisation d'ouverture
- Conventions entre les 3 entités
- Contrats de prêts citoyens
Objectif réaliste : 30 k€, pas 70 k€
| Estimation | Prudent | Central | Haut |
|---|---|---|---|
| 20 donateurs engagés : don moyen | 500 € | 1 000 € | 2 000 € |
| Soit | 10 000 € | 20 000 € | 40 000 € |
| 180 autres invités : part qui donne | 20 % | 30 % | 40 % |
| don moyen | 100 € | 150 € | 200 € |
| Soit | 3 600 € | 8 100 € | 14 400 € |
| Total des dons | ≈ 14 k€ | ≈ 28 k€ | ≈ 54 k€ |
Hypothèses de travail, à ajuster avec la liste réelle des invités. Un don de 1 000 € ne coûte que 340 € au donateur76. estimations
Ce qu'il faut vraiment avant le 31 mars
| Dotation du fonds de dotation28 | 15 000 € |
| Juridique, comptable, rescrit | 10 000 € |
| Communication de la levée 2 | 5 000 € |
| Besoin | 30 000 € |
Le dépôt de garantie et l'architecte viennent après le 31 mars, avec la levée 2.
Minimum vital : 15 k€
Si l'avocat et l'expert-comptable interviennent en mécénat de compétences, seule la dotation est indispensable.
Le soir même
Proposer aussi les prêts à 0 % : chaque promesse de 5 000 € compte pour la suite, sans peser sur l'objectif de dons.
De 30 k€ à 380 k€
Sources visées (scénario 1)
OMAS
Réseau de professionnels et d'étudiants de santé musulmans61. Partenaire naturel pour un second gala ou une campagne Ramadan commune. Les dons passent par l'association porteuse pour les reçus. modalités à définir
Pourquoi 30 k€ suffisent pour démarrer
Ils financent la dotation du fonds et les statuts. Le bail et ses dépenses ne viennent qu'après la décision du 31 mars.
Sans intérêt
Pas d'emprunt bancaire à intérêt. La garantie France Active couvre jusqu'à 80 % d'un prêt bancaire60, utile seulement pour un prêt sans intérêt.
Prêtez jusqu'à 5 000 €, remboursés dès que le lieu est rentable
Le mécanisme
- De 500 à 5 000 € sans intérêt
- Remboursés à partir du ≈ 20e mois, sur 24 à 36 mois
- Contrat écrit, échéancier publié
- Encours visé : 60 k€
- Le qard hasan, le « beau prêt »
Pourquoi c'est légal
- Prêts gratuits autorisés via une plateforme IFP immatriculée à l'ORIAS80
- 5 000 € par prêteur, 1 M€ par projet79
- Prêt direct d'un membre : contrat écrit, formulaire 2062 au-delà de 5 000 €81
Déjà fait en France
- Babyloan : 20 M€ prêtés sans intérêt82
- HelloMerci : prêts à 0 % entre particuliers83
- Prêts d'honneur à 0 % : plus de 2 00084
- Mosquée de Cergy : 2,2 M€ à 0 %, remboursés par les dons85
Le prêt fait vendre le don
| Prêter 5 000 € | Donner 5 000 € | |
|---|---|---|
| Réduction d'impôt | 0 € | 3 300 € |
| Coût réel | 0 €, argent bloqué 2 à 4 ans | 1 700 € |
| Récompense | le temps du prêt | sadaqa jariya, pour toujours |
À l'échéance
Remboursé, le prêteur peut refaire un don avec reçu à 66 %. Renoncer au remboursement ne donne pas de reçu86.
Food halal, distribution, sportifs : ≈ 500 k€ visés
| Cible | Repère public | Demande |
|---|---|---|
| HMarket | ≈ 300 M€ de CA (2024) ; Carrefour au capital69 | 50-150 k€ |
| Chicken Street | > 50 M€ de CA réseau (2022)70 | 50-100 k€ |
| Tasty Crousty | 45 à 60 restaurants71 | 20-100 k€ |
| O'Tacos, Gomu Burger | Top 7 des chaînes halal72 | 20-100 k€ |
| Franchisés multi-sites | Un plafond par société | 10-30 k€ |
| Footballeurs, sportifs | Don personnel à 66 %74 | 20-150 k€ |
| Entrepreneurs du réseau | Holding + personne : 2 plafonds | 10-50 k€ |
Plafond : 20 000 € ou 0,5 % du CA de la société qui donne, report sur 5 ans77. Chiffres à revérifier avant chaque rendez-vous. estimations
3 niveaux, sur 3 ans
| Bâtisseur 100 k€ | coût réel 40 k€ |
| Pilier 50 k€ | coût réel 20 k€ |
| Partenaire 20 k€ | coût réel 8 k€ |
2 + 4 + 6 donateurs = ≈ 520 k€ (2027-2029)
Multiplier les plafonds
Marque, holding, chaque franchisé et chaque fondateur peuvent donner séparément.
Premiers murs dès 2029-2030 : ailleurs, et loués
boutique déjà louée, Paris intra-muros
≈ 6 400 €/m² dans le 20e57
rendement de 4 à 7 % à Paris73
avec un fonds à dotation non consomptible68
| Financement du 1er achat | 2027-2029 |
|---|---|
| Mécénat food halal, distribution, sportifs | 200-300 k€ |
| Campagnes Ramadan 2028 et 2029 | 100-200 k€ |
| Excédents du lieu | 20-40 k€ |
| Legs, assurance-vie | en plus |
| Total visé | 320-540 k€ |
L'effet boule de neige
Chaque achat finance le suivant. Avec 4 locaux loués, le loyer du coworking est presque entièrement couvert : le lieu ne dépend plus des dons.
Que le lieu tourne seul le plus tôt possible
- Levée de 380 k€, bail signé fin avril au plus tard
- Équipe recrutée en juillet-août, ouverture mi-septembre
- Lancement du mécénat food à l'inauguration
- Recettes supérieures aux charges dès le 6e mois (février)
- Pertes de démarrage compensées vers le 20e mois
- Campagne Ramadan « Waqf des murs »
- Réserve de 4 mois de charges (≈ 100 k€)
- Fonds des murs : 300 à 400 k€ collectés
- Recherche du 1er local à acheter
- 1er local acheté et loué : +18 à 27 k€/an
- Réserve de 6 mois (≈ 150 k€)
- Étude d'un 2e achat ou d'un 2e site
Critères d'autonomie : « ça roule tout seul »
- Recettes supérieures aux charges 6 mois d'affilée, sans aucun don affecté à l'exploitation.
- Réserve d'au moins 6 mois de charges.
- Le ou la responsable gère seul·e le quotidien ; procédures écrites, double signature bancaire.
- Les bénévoles ne siègent qu'au conseil du fonds et au comité charia.
Ce qui automatise le lieu
- Abonnements par prélèvement ; réservation et paiement des salles en ligne.
- Accès par QR code de 7h à 23h, vidéoprotection, astreinte téléphonique.
- Ménage et maintenance externalisés sous contrat.
- Tableau de bord mensuel (abonnés, événements, trésorerie) envoyé au conseil.
Les 10 actions de décembre
| # | Action | Qui | Échéance |
|---|---|---|---|
| 1 | Déposer le rescrit mécénat (avant le gala) | Rôle 1 | 27/11 |
| 2 | Gala TW3 : 30 k€ visés, prêts à 0 % proposés | Rôle 2 | 28/11 |
| 3 | Valider le montage avec un avocat fiscaliste | Rôle 1 | 12/12 |
| 4 | Créer le fonds de dotation (préfecture, JO) | Rôle 1 | 19/12 |
| 5 | Visiter 5 pistes au moins (dont Wikivillage), 2-3 lettres d'intention | Rôle 3 | 19/12 |
| 6 | Premier rendez-vous OMAS pour la levée 2 | Rôle 2 | 19/12 |
| 7 | Déposer le besoin de local à la Ville / GIE | Rôle 3 | 19/12 |
| 8 | Constituer le comité charia | Rôle 1 | 31/12 |
| 9 | Lancer l'enquête besoins auprès des membres TW3 | Rôle 4 | 31/12 |
| 10 | Solliciter mobilier et compétences en mécénat | Rôle 2 | 15/01 |
Décisions du bureau de TW3
- Valider les 4 rôles de l'équipe projet.
- Valider les 3 scénarios et la porte de décision du 31 mars 2027.
- Valider l'objectif cumulé de 380 k€.
Ce qui reste à confirmer
- Disponibilité des pistes à 12 mois.
- Modalités du partenariat avec l'OMAS.
- Devis de travaux et de mobilier.
- Avis écrit du comité charia ; textes cités sans lien sur Légifrance.
Sources (19/10/2026)
Les loyers des annonces sont ceux affichés au 19/10/2026 et peuvent évoluer. Les textes cités sans lien (CGI, LPF, Code civil, Code pénal, normes AAOIFI, recueils de hadiths) sont des références à vérifier dans leur version en vigueur. Les montants marqués « estimation » ou « hypothèse » sont des projections et non des données sourcées.